Сбылась ваша долгожданная мечта! Вы наконец-то приобрели выстраданную потом и кровью квартиру, зарегистрировали за собой право собственности на нее – отныне вы полноправный владелец жилья. Но народная мудрость утверждает обратное: «не говори гоп…». Даже после регистрации могут возникнуть нешуточные проблемы, если квартира попалась с «сюрпризом» – с зарегистрированным жильцом, который не желает покидать насиженное место. Или другой вариант: гражданин продал квадратные метры, получил за них сполна, а желанием освободить помещение не горит. Как быть? Что делать?
Конечно, можно применить грубую силу и выдворить подлеца, но, освободив квартиру от вещей бывшего собственника и от него самого, нужно еще и снять его с регистрационного учета. Реально ли это? Гражданский кодекс выступает в данном случае на стороне покупателя. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть до тех пор, пока квартира находилась в собственности продавца, он имел право пользоваться ею. Но право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ), а продажа квартиры и есть не что иное, как отчуждение. Регистрация же (или, как раньше говорили, прописка) не дает права собственности на квартиру, поэтому все зарегистрированные должны освободить жилище после его продажи другому владельцу. При всем при этом «выписать» человека из квартиры помимо его воли можно лишь по исковому заявлению и на основании судебного решения. На практике выселение зарегистрированного жильца из приобретенной квартиры занимает длительное время. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу покупателя квартиры, и, если «квартирант» все-таки не желает добровольно покинуть помещение, за дело берутся судебные приставы. Однако надо быть готовыми к тому, что суд может разрешить занимать квартиру зарегистрированному жильцу еще некоторое время (чаще всего – до года).
Ситуация может сложиться и по-другому: собственник «выписался», освободил квартиру, а члены его семьи, которые тоже жили с ним и были на этой жилплощади зарегистрированы, не хотят съезжать или не снимаются с регистрационного учета. Если вы приобрели жилое помещение с таким «сюрпризом», то небесполезно будет узнать, что на сей счет предусмотрено законом. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). То есть сразу после того, как за новым собственником зарегистрировано право собственности на жилое помещение, члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользоваться этой квартирой. Правда, на практике не все так гладко, как в теории, то есть в законе.
На деле эти самые «бывшие» могут и не жить в квартире, то есть фактически там не находятся, но продолжают оставаться на регистрационном учете именно в этой квартире. А это, помимо прочего, приводит к лишним расходам. Ведь некоторые коммунальные услуги рассчитываются, исходя из числа зарегистрированных на квадратных метрах граждан. А значит, за «чужих» придется платить новому собственнику, так как именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Совершенно очевидно, что необходимо «выписать» членов семьи бывшего собственника.
И опять вернемся к законодательству. Руководствуясь Законом РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» человека можно снять с регистрационного учета по месту жительства, то есть выписать, в следующих случаях:
• ввиду изменения места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;
• в связи с призывом на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата;
• в связи с осуждением к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда;
• в связи с признанием безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;
• в связи со смертью или объявлением решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
• при обнаружении не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда;
• при выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.
Таким образом, для выселения и снятия с регистрационного учета человека нужно будет также получить решение суда. Значит, новому собственнику придется подавать в судебную инстанцию исковое заявление с требованием о выселении (по необходимости) и снятии с регистрационного учета ответчика. Рассмотрим еще вариант. Допустим, продавец продает жилье, и даже делает скидку, объясняя это тем, что в квартире живут или зарегистрированы другие граждане. Покупатель в погоне за низкой ценой соглашается на такой вариант, считая, что после регистрации права собственности все-таки сможет выписать «посторонних». Пусть даже через суд (если они добровольно не захотят покинуть жилье), наивно полагает он. Но опять же, не все так просто, как может показаться. Некоторые члены семьи бывшего собственника имеют право жить в квартире (право пользоваться жилым помещением) даже после перехода права собственности. Иными словами, п. 2 ст. 292 ГК РФ здесь не работает. В силу вступают исключения из правила. Речь идет о тех гражданах, которые дали свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сами не стали участниками приватизации, так как ранее использовали свое право.
Покупая квартиру с зарегистрированными в ней «отказниками», вы получаете неразрешимую проблему, поскольку таких граждан выписать не-воз-мож-но! В Жилищном кодексе есть ст. 31, в соответствии с которой при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой. К примеру, муж и жена живут в квартире, которая находится в единоличной собственности мужа. При разводе супругов жена теряет право на пользование этой квартирой. Бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену из квартиры, ссы лаясь на ст. 31 Жилищного кодекса. К слову, даже если супруги продолжают оставаться в браке, но муж решает продать свою квартиру, а жена отказывается выписаться, то новый собственник может обратиться в суд с требованием выписать дражайшую половину прежнего собственника (но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). При этом такие нормы закона не будут действительны в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.
Действие положений ст. 31 Жилищного кодекса (в части выселения бывших членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). То есть в нашем примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а потом муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж даже после развода не сможет выписать бывшую жену. Обратите внимание: из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому некоторые граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении, ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ. И суды удовлетворяли такие иски – людей выселяли в «никуда».
В обзоре судебной практики за 2005 и 2008 годы, окончательную точку в споре поставил Верховный Суд РФ: выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно. Новый собственник будет полноправным владельцем такой квартиры – он сможет ее продать, заложить, подарить, но вот выписать «отказника» из квартиры не сможет.
Узнать о прописанных в квартире можно из домовой книги. При покупке квартиры требуйте от продавца выписку из нее. Лучше всего просмотреть расширенную выписку из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире со времени постройки дома (то есть проследить, не были ли нарушены права других лиц при приватизации).
Продолжение следует.
Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации. Запись по телефону: 8-903-572-21-15
В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
