Есть еще одна категория граждан, которые могут внезапно возникнуть из ниоткуда и предъявить права на квартиру. Точнее, право пользоваться жилым помещением. Пример: в квартире по договору социального найма жили четыре человека: муж, жена, ребенок и, допустим, брат жены. Наниматели решили приватизировать жилье. При этом в приватизации участвовали все, кроме брата жены (он ранее уже воспользовался своим правом). Но с приватизацией другими членами семьи согласился. А это означает, что он хотя и не приобрел права собственности на данную квартиру, но оставил за собой право бессрочно пользоваться жилым помещением. Как водится, никто не знал об этих юридических тонкостях. Но прошло время, брата жены осудили за некое преступление и направили в места не столь отдаленные. На основании вступившего в законную силу приговора его выписали из квартиры. Пока брательник отбывал срок, семья решила продать квартиру. Нашли покупателя – сделка состоялась. Но может статься так, что рано или поздно осужденный, выйдя на свободу, заявится в квартиру, чтобы там «навечно поселиться». И он имеет на то полное право. А если новый хозяин не пустит его, то этот родственник прежних хозяев может обратиться в суд и отстоять свое право пользоваться квартирой. Аргументы вроде того, что «бывший осужденный здесь не прописан», не помогут.
 
Для заметки. Законом установлено, что регистрационный учет вводится для обеспечения необходимых условий реализации гражданином России его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»). Той же статьей законодательства предусмотрено, что регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе России. Иными словами, право пользоваться жилым помещением не зависит от наличия регистрации (прописки) в той или иной квартире.
 
Кто сохраняет право пользования жилым помещением? Прежде всего, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 672, 677 ГК РФ). Например, бывший собственник квартиры сдал ее по договору найма (аренды) на длительный срок, а после этого квартиру продал. По закону (ст. 675 ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, граждане, которые живут по договору найма в жилом помещении, имеют полное право проживать в данной квартире и после ее продажи. То есть они сохраняют право пользования до конца срока действия договора. Надо сказать, не худший вариант развития событий. Собственник хотя бы знает, что когда окончится срок действия договора, и он сможет смело выставить своих квартирантов. Кроме того, новый хозяин получает с проживающих деньги. В крайнем случае, он имеет право поднять цену за проживание (плата за наем) так, что квартиранты сами сбегут.
 
Следующая категория – лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ). В соответствии с этой статьей гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется этим жильем наравне с его собственником. Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Об этом сказано в ст. 1137 ГК РФ. Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его определенной частью. Такой завещательный отказ может быть возложен на какой-то определенный период, или на период жизни отказополучателя. При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог и иным способом распоряжаться жилым помещением. Получать на сделку согласие от отказополучателя не надо. Но переход права собственности никак не повлияет на права отказополучателя – как он жил в квартире, так и дальше может жить, до тех пор, пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом.
 
Выселить отказополучателя можно только в двух случаях:
• такое лицо добровольно (но, скорее всего, не безвозмездно) откажется от права пользования предоставленным ему завещательным отказом;
• если данное лицо использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (ст. 35 ЖК РФ). Правда, выселение происходит не автоматически. Для начала собственник должен просто предупредить нарушителя. Если и после этого гражданин продолжает вести себя недостойным образом, то тут уже можно обращаться в суд с требованием о выселении такого человека.
 
Сохраняют право пользования жилым помещением и граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором. Такое же право сохраняет получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ). Выселить такого гражданина можно, если он сам согласится на это. Но при этом соответствующие изменения правильнее всего оформить соглашением, которое нужно (также как и основной договор) заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП.
 
И наконец, право пользоваться жилым помещением сохраняет ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Если в договоре купли-продаже о людях, которые сохраняют право пользования жильем, нет ни слова, то, как гласит закон, такой договор считается незаключенным. Ведь если бы покупатель знал о «начинке» квартиры, он бы ни за что не согласился на сделку и не стал покупать жилье с обременением. Если все же такое случилось, то следует знать, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). А из ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем. При отсутствии такового перечня – договор считается незаключенным.
 
Если новый владелец жилья не намерен терпеть у себя «квартирантов», ему нужно подавать иск о признании сделки незаключенной, а также требовать через суд возврата денег от продавца. Квартиру же, разумеется, придется вернуть продавцу. Со стороны продавца полученные деньги являются неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Так как договор купли-продажи считается незаключенным, у продавца не было оснований для получения денег. Всегда внимательно читайте договор купли-продажи, обращая особое внимание на наличие зарегистрированных в данном жилье граждан!
 
Прежде чем согласиться на сделку, узнайте, нет ли «вокруг вашей квартиры» лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением и после продажи. Для этого нужно взять расширенную выписку из домовой книги и пересмотреть историю квартиры: кто жил до приватизации, кто приватизировал, кто был прописан-выписан, на каких основаниях и т. д. Даже если в договоре купли-продажи сказано, что лица, зарегистрированные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока – это не гарантия того, что они именно так и поступят. Ведь договор подписывает продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не оставляют на документе своих автографов. Ну а самый лучший вариант для покупки – пустая квартира, из которой выписаны и собственник, и все его домочадцы. Тогда вам не придется бегать по судам, требуя выписать абсолютно чужих людей из только что приобретенного жилища.

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации. Запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript