Собственникам помещений в многоквартирном доме или товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, которые недовольны деятельностью управляющей организации, Жилищное законодательство предлагает три варианта воздействия на управляющую компанию:
1. Обратиться в орган местного самоуправления;
2. Обратиться в органы государственного жилищного надзора (Государственную жилищную инспекцию);
3. Направить свои претензии управляющей организации.
 
Недавние изменения в законодательстве предоставили собственникам помещений в многоквартирном доме возможность обратиться в орган местного самоуправления в случае, если управляющая организация не выполняет установленные в договоре управления обязательства по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.
 
При этом обращение в органы местной власти может направить как любой из собственников помещений в многоквартирном доме так и их группа. Если в доме создано ТСЖ или кооператив, которые заключили с управляющей организацией договор управления домом, то обращение могут направить правление или председатель правления этого объединения. На основании такого обращения орган местного самоуправления в пятидневный срок должен организовать проведение проверки деятельности управляющей организации. Порядок проведение проверки должен быть установлен Министерством регионального развития Российской Федерации. Если по результатам проверки будет выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления, то орган местного самоуправления в срок не более чем пятнадцать дней со дня обращения должен созвать собрание собственников помещений в данном доме. На повестке дня – вопросы о расторжении договора с управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
 
Таким образом, внесенное в законодательство изменения усилило административное воздействие на управляющие организации со стороны органов местной власти. Для того, чтобы воспользоваться предоставленным законом способом воздействия на недобросовестную управляющую организацию, собственникам помещений необходимо иметь полноценный договор управления домом, где максимально конкретно должны быть определены обязательства управляющей организации. Ведь объектом проверки является именно соблюдение управляющей организацией условий договора управления.
 
Собственники помещений в многоквартирном доме получили возможность обратиться в органы государственного жилищного надзора в связи с нарушением управляющей организацией требований, установленных жилищным законодательством. Прежняя редакция Жилищного законодательства устанавливала государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда. Действующая редакция, вводит понятие государственного жилищного надзора, направленного на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований жилищного законодательства органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами. Согласно новой редакции, в сферу деятельности органов государственного жилищного надзора, помимо контроля за техническим состоянием жилищного фонда, законодатель ввел надзор за соблюдением всех требований, установленных жилищным законодательством и законодательством об
энергосбережении.
 
Деятельность органов государственного жилищного надзора предусматривает проведение проверок, принятие мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, а также систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований соответствующими лицами при осуществлении ими своей деятельности. Предметом проверки в отношении управляющей организации является соблюдение ею:
— правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— порядка предоставления коммунальных услуг;
— требований, установленных законом об энергосбережении.
 
Используя полномочия, предоставленные жилищным инспекциям, собственники помещений в многоквартирном доме могут обратиться к ним по более широкому кругу вопросов, чем неисполнение управляющей организацией условий договора управления. Например, может быть проверена правомерность того, что данная управляющая организация управляет домом, а также соответствие законодательству условий договора управления.
 
По результатам проверки органы государственного жилищного надзора имеют право выдавать соответствующие предписания, составлять протоколы об административных правонарушениях, направлять в уполномоченные органы материалы для возбуждения уголовных дел. Собственникам помещений необходимо иметь в виду:
Жилищная инспекция осуществляет надзор не только за деятельностью управляющих организаций, но и за действиями самих собственников по отношению к своему жилью и общему имуществу в многоквартирном доме. Например: соблюдались ли требования законодательства, когда собственники принимали решение о выборе способа управления своим домом и выборе конкретной управляющей организации, а также утверждении условий договора управления; правильно ли создавали свое товарищество, соблюдают ли требование закона об установке приборов учета потребления коммунальных ресурсов в своих квартирах и в доме и т.д.
 
В случаях выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения либо нарушений порядка создания товарищества собственников жилья органы государственного жилищного надзора выдают предписания об устранении выявленных нарушений. А если они не будут исполнены в установленный срок, то возможно обращение в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса, и о признании договора управления недействительным (в соответствии с частью 6 статьи 20 ЖК РФ).
 
Жилищная инспекция, в отличие от органов местного самоуправления, не может, например, созывать общее собрание собственников помещений для принятия решений по смене управляющей организации и т.д. Она определяет, допущено ли нарушение законодательства, если да, то кем, и предписывает нарушение устранить. Обращение в суд для ликвидации ТСЖ или признании недействительным договора управления – это право, а не обязанность жилищной инспекции. То есть активные действия по изменению ситуации в доме должны предпринимать сами собственники помещений и управляющая организация.
 
Договорный характер отношений между собственниками помещений и управляющей организацией означает, что собственники имеют нормальный правовой путь решения возникающих проблем с управляющей организацией без обращения в контролирующие или надзорные органы. Ведь собственники платят за услуги и работы управляющей организации, и, если им не нравится, как она работает, они вправе каждый отдельно и все вместе заявить о своих претензиях, собраться и совместно обсудить проблему, выработать общее решение и предложить управляющей организации сделать то и так, как они хотят. Если собственники не будут услышаны, то они вправе сменить управляющую организацию или изменить способ управления многоквартирным домом, например, создать собственное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, которое обеспечит управление и содержание дома наиболее подходящим для них образом.
 
Как же поменять управляющую организацию, не меняя способ управления многоквартирным домом? В условиях развитого рынка жилищных услуг смена управляющей организации – обычная практика, поскольку собственники вправе искать лучший для себя вариант по качеству и цене, а управляющие организации, работающие в условиях рыночной конкуренции, заинтересованы в поиске новых клиентов. О том, как это сделать, мы расскажем в следующем номере газеты «Куйбышевец».

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации. Запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript