При прекращении договора управления (в связи с окончанием его срока или досрочно) собственники должны своевременно принять решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом. Независимо от причины прекращения договора управления (чтобы не допустить перерыва в управлении и содержании дома и предоставлении коммунальных услуг) рекомендуется действовать следующим образом:
 
1 этап . Не менее чем за 2 месяца до прекращения договора управления:
• на общем собрании принять решение об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления (или о непродлении договора с данной управляющей организацией), выбрать лиц, ответственных за выбор новой управляющей организации;
• определить условия нового договора управления;
• уведомить управляющую организацию о намерении не продлевать/досрочно расторгнуть договор управления (срок уведомления управляющей организации о решениях общего собрания собственников помещений рекомендуется сразу включать в договор управления);
2 этап . Не менее чем за 30 дней до прекращения договора управления:
• выбрать новую управляющую организацию;
• заключить с новой управляющей организацией договор управления на условиях, определенных общим собранием (новый договор с полным объемом обязательств управляющей организации должен начаться со дня, следующего за днем прекращения действия предыдущего договора).
 
Новой управляющей организации следует:
— за 30 дней до прекращения прежнего договора управления принять техническую документацию на дом и иные документы от прежней управляющей организации (ст. 162 Жилищного кодекса);
— в течение месяца до начала нового договора управления:
а) провести оценку технического состояния дома и решить все спорные вопросы с прежней управляющей организацией;
б) уведомить ресурсоснабжающие организации о предстоящей смене управляющей организации и расторжении предыдущих /заключении новых договоров ресурсоснабжения.
 
На момент прекращения прежнего и вступления в силу нового договора управления совместно с прежней управляющей организацией составить акты сверки показаний приборов учета коммунальных ресурсов.
 
Если собственники помещений удачно выбрали новую управляющую организацию, в договоре детально определили ее обязанности — как она будет отчитываться об исполнении договора и как собственники будут это контролировать — то есть надежда, что дальнейшее взаимодействие сторон будет происходить без конфликтов. Если собственники помещений в доме полностью разуверились в возможности нормальных отношений с любой управляющей организацией, то они могут принять решение об изменении способа управления домом и создать товарищество собственников жилья.
 
Изменить ранее выбранный способ управления многоквартирным домом собственники помещений вправе в любое время ( ст. 161 Жилищного кодекса). Создав товарищество, они могут расторгнуть ранее заключенный договор управления по окончании срока его действия, досрочно по соглашению сторон или в одностороннем порядке, как это уже описано выше.
 
Если собственники помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, сомневаются в правомерности его организации и деятельности, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в органы государственного жилищного надзора (жилинспекцию), которые Жилищный кодекс наделил правом проверять:
— правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ;
— правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления товарищества и других членов правления товарищества;
— соответствие устава ТСЖ и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации.
 
Органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества (ст. 20 ЖК РФ).
 
При этом независимо от получения соответствующего заявления собственников, законодатель обязал органы государственного жилищного надзора до 1 марта 2013 года проверить правомерность принятия решений о создании всех действующих ТСЖ в регионе (ст. 8 федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ). С этой целью до 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны предоставить в органы государственного жилищного надзора заверенные председателями ТСЖ копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в их уставы (ст. 8 Закона № 123-ФЗ).
 
В случае выявления нарушений требований законодательства и при неисполнении выданных предписаний об их устранении органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса. Действующее жилищное законодательство позволяет членам товарищества и всем собственникам помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, самостоятельно решить проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом, не дожидаясь проверок органов государственного жилищного надзора.
 
Внесенные изменения в Жилищный кодекс сделали деятельность товарищества более открытой и прозрачной для всех собственников в доме, поскольку любой из них вправе:
— получать в установленном порядке и объеме информацию о деятельности ТСЖ;
— предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
— знакомиться с документами, касающимися деятельности товарищества (устав ТСЖ, протоколы общих собраний, бухгалтерская документация и др. документы), и управления многоквартирным домом (техническая документация на дом и иные связанные с управлением дома документы).
 
При нарушении требований законодательства члены товарищества и не являющиеся членами товарищества собственники помещений имеют право обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества. Многие конфликтные ситуации в доме, где создано товарищество, можно решить без обращения в суд. Проблемы, независимо от причины их возникновения, могут быть решены внутри товарищества, то есть его членами, при сохранении способа управления многоквартирным домом, или всеми собственниками помещений в доме при смене способа управления многоквартирным домом.

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации по понедельникам и четвергам, по адресу: ул. Советская, 16-А. Предварительная запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript